日期：2016-7-14（原创文章,禁止转载）
京楼市连续两月供大于求 开发商重拾10年前共鸣
北京楼市好久没有出现的阶段性供大于求局面正在构成。
市场并未如人们期待的那样出现红5月，反而在4月份和5月份连续两个月新增商品住宅供应量大幅超过商品住宅销售量。
市场什么时候真正回暖正变得愈来愈不可期。采访的多位开发商坦言已接受了观望严重的局面，新项目低开，在售项目适当促销，提高产品的附加值应对市场颓势正在成为愈来愈多开发商的共鸣，而上一次这样的共鸣还是约10年前的1999年。
北京连续两月出现供大于求
据亚豪机构统计数据显示，5月全市期房品住宅日均签约216套，环比4月日均165套上升了31%，但是同比去年5月日均308套签约量仍下落了35%。虽然环比4月，期房、现房成交量均有一定幅度的回升，但仍未到达去年同期水平，楼市需求略有松动，市场仅初现回暖迹象。5月北京共有44个项目入市，整体开盘均价为15628元/平米，环比4月涨幅为1%，价格仍在高位运行。
根据21世纪不动产等机构的研究，4月北京新建商品住宅(期房、现房)签约面积74.8万平米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，而同期供应面积为99.5万平米，商品住宅供应量超越需求量24.7万平米，这是今年以来首次出现供大于求的现象，而上年同期需求量大于供应量26.6万平米。5月份，总供应面积87万平米，销售面积96万平米，供需差距仍有9万平米，楼市继续呈供不应求的态势。
最少，阶段性的市场供大于求局面已构成。
亚豪地产机构副总经理王英男认为，从供给层面看，自2001年开始房地产投资的高速增长在今年没法改变，特别是前三年很多公司加速了土地储备，致使供应量大大的增加。市场供应很难由于需求的突然变化而“急刹车”，供求关系变化，使得楼市连续两个月出现了供大于求。
阳光100置业团体总裁易小迪也认为，需求还停留在2006年易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)留在2006年的水平，可是房价可能已涨到了2009年、2010年的水平上，所以大家停止了购买。这就带来了房地产刚性的供给碰到需求增长放缓的矛盾，近10年来的供不应求开始走向供大于求，而且这种情况在很多城市可能会出现。
实际上，近两年来京城的成交总量在延续下落，但是去年下落缘由主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。这也是为何今年1～5月新获销售证的楼盘数量比去年同期乃至略有增加，但从很多项目消化速度其实不理想。
北京楼市什么时候回暖
不过，大多数人其实不认为北京供大于求的局面会长时间延续，他们认为楼市调剂可能延续到3季度末。
“目前宏观调控已见显著成效，大量投资炒房客被排挤出市场。在短暂的休克疗法以后，市场中真正具有刚性需求的客户会重新唤起消费热忱。预计奥运会后癫痫急救，楼市将出现一种良性发展的趋势。”王英男说。
北京著名房地产研究所副所长牟增彬也认为，此轮调剂期有可能延续到第三季度末，此前，供需同时减少，市场相对冷清。易小迪则认为，可能要到明年市场才会恢复到正常的供求关系上去。
正是过去几年北京强硬的需求给了市场信心。根据伟业顾问测算，北京房地产市场每一年最守旧需求为3000万平方米，大概20万套到30万套之间，但近些年每一年的供应仅为10万到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决广西癫痫医院哪里最好，目前只是阶段性的观望。
房价整体滞涨，成交量下落，是楼市观望的主要标志，21世纪不动产高级分析师孟奇说，“目前北京市场整体还是良性的，有可能到第四季度，买卖双方的心理预期达成共鸣，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调剂，但是整体房价下跌不太可能。”
开发商的应对之策
如果楼市最快在3季度末回暖，那末资金紧张的开发商如何应对以后的观望？
王英男说，市场成为买方市场后，如何实现产品和营销的创新，增加产品的附加价值很重要。现在开发商普遍采取了提升产品品质、提炼项目卖点两大方式来应对市场变化。
很多新推盘的开发商已主动调剂儿童癫痫病的早期症状，纷纭选择项目低开面市。位于姚家园路银谷美泉将在6月7日开盘，均价13700元/平米，远低于周边项目17000元以上的均价。该项目在5月末认购火爆。
在采访中也发现，大部分项目还有延续的打折促销计划，但很多开发商都表示未来大规模降价可能性不大，而是会在提升产品附加值等方面应对市场竞争。
“房地产大势不会有所谓的拐点，但是房价涨幅也不会那末凶悍，差异化竞争会愈来愈剧烈。”北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司副总张民说。
易小迪也坦言，连续三年的供不应求让很多公司在销售进程中并没有做太多努力。但是现在的市场实质上回到了2000年之前供大于求的时候。那时开发商都不断地通过创新、促销来取得生存空间。阳光100应对市场的方式是靠公道的性价比产品来开辟市场，但会避免价格整体的上升或是下落，而是进行客户群细分，产品辨别，价格辨别。
“在市场冷漠的时候，竞争的就是产品。大部分项目会选择保持价格不过快上涨，提供更精细化的产品，比如提升园林配置、改良外立面等。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。
沿海地产团体副总裁陈昕也告知，去年北京美利山项目的大幅低开，就是由于沿海当时就已认识到北京调剂的必定。2008年已是买方市场，沿海必须靠提升产品价值，在园林、配套设施上增加投入来应对买方市场。
